银行一般审核贷款，是根据房屋的情况和贷款人的情况来决定。

房屋的基本情况

1、房屋的年限，至关重要。房屋的年限能够说明房屋当时的建筑方式和建筑结构，房屋的价格情况以及房屋的装修标准。

2、房屋的价格，房屋价格组成首付+贷款。首付根据购房人自身条件来决定，贷款额度是需要客户自身及银行估价来决定。双方合同的协议售价，并不能代表银行及不动产交易中心的估价。

3、是否装修，有些房屋因为年限原因，贷款时银行的估价会低于市场价格，如果有装修的话，银行会酌情考虑装修部分，增加一些贷款额度。

贷款人的基本情况

1、收入证明，银行流水。这些资料确定的是还款人的收入来源，也是对于后期每月还月供的一个保障。每月收入的额度是还款额的2倍及以上。很多人贷款的时候，往往因为收入不够，就会让购房者多付些首付款，降低贷款额度。从而首付增加，贷款额度减少。

2、实际年龄，这也是影响贷款额度和贷款年限的重要因素。贷款年限+实际年龄，银行不同，规定也不同。我们这里是实际年龄+贷款年限不能超过65周岁。如果年龄较大，那么减少贷款年限，每月的还款金额就会增加。相对应的收入要求也会变高，在收入不变的情况下，只能是增加首付，减少贷款额度，减少贷款年限。

3、征信，征信的审核确保的是贷款人的履约能力，是否能够及时还款。银行对于每一笔放出去的贷款都会有风险评估，如果征信没有问题。相对来说，银行放出去贷款风险就会变小。

4、还款方式，还款方式和月供。还款方式的不同，银行对于收入的要求也不同。同样的贷款额度，但等额本金和等额本息的还款方式，每个月还款的金额也不同。有些银行对于还款的方式基本默认为等额本息，除非要求等额本金，那么银行才会选择等额本金还款方式。等额本息还款额度每月固定，所以对于购房者收入要求较低。

总的来说，二手房的贷款，需要看房屋的年限，购房者的收入及购房者的年龄，从而确定贷款额度，并不能按照银行的贷款说明来计算贷款的额度。而是要结合自身的实际情况来决定。